Ska du förhandla om bolåneräntan med banken?

Vi ger dig några förhandlingstips för att du ska kunna sänka din ränta:

• Jämför Genomsnittsräntan hos just din bank och jämför den med ditt erbjudande eller nuvarande bolåneränta.
• Be banken förklara varför du får den ränta som du får, vilka faktorer påverkar? fråga även vad du kan göra för att sänka räntan?
• Kan det vara att höja amorteringen? sänka belåningsgraden på villan/bostadsrätten genom engångsamortering?

Bankens lönsamhet på bolån brukar oftast internt beräknas utifrån vilken belåningsgrad som finns på fastigheten eller bostadsrätten.

En högre belåningsgrad = En högre risk för banken.

Så om du som bolånekund har en låg belåningsgrad så är du en lägre risk för banken, då banken gör lägre förluster på dessa kunder givet fallissemang (Att man inte har betalningsförmåga). Man brukar prata om LGD (Loss Given Default) eller översatt till svenska, förlust givet fallissemang.

Vilka andra parametrar tar man hänsyn till?

Det är inte bara belåningsgraden som avgör utan man gör även en bedömning av de kassaflöden som ska betala räntorna på bolånet. Kassaflödet låter avancerat men är de intäkter som du eller din familj har varje månad. De pengar som används för att betala löpande kostnader.

Vi tar ett exempel: Ulla är 64 år och ska snart bli pensionär, hon köpte sin villa 1960 för 500 000 kr och tog ett lån på hela beloppet. Villan är  idag värderad till 4.5 miljoner, hon har även amorterat och det återstår därför bara 250 000 kr av bolånet.

Om vi enbart skulle bedöma bolåneräntan utifrån belåningsvärdet så borde Ulla få en väldigt låg ränta. Hennes belåningsgrad är otroligt låga 5,5%  (250 tkr/4500 tkr=5,5%)

Men banken gör även en bedömning av kundens möjlighet att betala räntor och även att kunna amortera av sitt lån. Då Ulla går i pension inom ett år så kommer hennes återbetalningsförmåga att försämras och detta gör att hennes möjlighet att låna begränsas, då hennes kassaflöde (Pengar in – Pengar ut) försämras.

Vilka kunder bör få den lägsta bolåneräntan enligt ovanstående resonemang?

• Kunder med ett stabilt och start kassaflöde.
• Kunder med både låg belåningsgrad och starkt kassaflöde. Den som har denna kombination kommer troligtvis kunna få lägst.

Vilka andra kunder får låg bolåneränta trots de inte uppfyller låg belåningsgrad eller starkt kassaflöde?

• Kunder som p.g.a av sina andra engagemang i banken, t.ex. kundens företag anses vara en viktig kund för banken.
• Kunder som anses vara viktiga på grund av att deras familj är en viktig kund för banken.
• Kunder vars framtida potentiella kassaflöde är högt, t.ex. nyexaminerad läkare.
• Företag som har förhandlat fram ränterabatter åt sina anställda och där företaget är en viktig kund för banken. T.e.x. konsultföretag, advokatfirmor, stora industriföretag.
• Fackförbund som har förhandlat fram bra villkor till sina anställda. Unionen förhandlade fram ett väldigt bra villkor för sina medlemmar via SEB (Vet ej om detta gäller fortfarande)